گرفتن سند برای زمین قولنامه ای و املاک بدون سند

قولنامه تعهد و نوشته‌ای است که اغلب حاکی از توافق بر وقوع عقدی است در مورد موضوعی معین که ضمانت اجرای تخلف از آن نیز پرداخت مبلغی است.

توافق‌هایی که به این صورت انجام می‌شوند مشمول ماده 10 قانون مدنی ایران بوده و الزام‌آور هستند. یعنی در حدود تعهداتی که در متن قولنامه شده می‌توان از طریق دادگاه، طرف متخلف را ملزم به انجام آن تعهدات کرد. محتوای قولنامه ‌ها بیشتر طوری پیش‌بینی می‌شوند که دو نفر در مقابل هم تعهد می‌‌کنند در زمان مشخصی در دفترخانه حاضر شده و معامله‌ای را بر اساس شرط های قولنامه انجام بدهند و در حالی که هر یک از آن ها در زمان معین از حضور در دفترخانه و انجام معامله خودداری کنند مبلغی در نقش وجه التزام به طرف دیگر پرداخت نماید.

بر اساس قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی (ماده ۱۴۷)، ثبت‌نام املاک قولنامه‌ای در سامانه درخواست سند رسمی الزامی شده است. طبق اطلاع‌رسانی‌های انجام‌شده، چنانچه قولنامه‌ها یا مبایعه‌نامه‌ها در مهلت قانونی تعیین‌شده در این سامانه ثبت نشوند، فاقد اعتبار خواهند بود و در هیچ مرجع قضایی یا اداری مورد پذیرش قرار نمی‌گیرند. هدف از این اقدام، ساماندهی و تعیین تکلیف کلیه املاک فاقد سند رسمی است. به این ترتیب، نگهداری از ملکی بدون سند رسمی مجاز نخواهد بود.

قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌هایی که دارای کد رهگیری هستند، صرفاً به عنوان اسناد عادی شناخته می‌شوند و متقاضیان باید در اسرع وقت نسبت به ثبت درخواست صدور سند رسمی (سند تک‌برگ) اقدام نمایند. ثبت‌نام از طریق سامانه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به نشانی https://sabtemelk.ssaa.ir  انجام می‌شود. پس از تکمیل ثبت‌نام اینترنتی، متقاضیان باید فرم درخواست و کپی مدارک مربوطه را از طریق پست سفارشی به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه ارسال نمایند.

معامله ملک قولنامه ای به چه صورت است ؟

بعضی مواقع ملک‌ هایی در زمینی با کاربری غیر مسکونی ساخته می‌شوند که این کار باعث می‌شود نشود برای آن سند رسمی گرفت و بنابراین باید قولنامه‌ای معامله شود و نوشته شود ، برای گرفتن سند گاه بهتر است از کارشناس حقوقی و وکیل ملکی کمک بگیریم تا سریع تر به نتیجه مطلوب برسیم .

همچنین برخی از املاک نیز وجود دارند که انتقال سند آن ها به صورت رسمی انجام نمی گیرند و به همین دلیل این ملک ها به صورت قولنامه ای معامله می‌شوند.

مورد هایی مثل : خلافی ساختمان در بخش‌های مختلف ، عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها و ساخت واحدی در همکف و پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیر مجاز و ساخت طبقه ای در پشت بام و غیره … موجب می‌شوند تا یک ملک نتواند سند رسمی بگیرد .

عامل هایی مثل وجود در طرح های شهرداری مثل بافت فرسوده و تعریض خیابان و … هم وجود دارند که باعث می شوند دشواری هایی پیش بیاید.

خوب است قبل از خرید خانه یا ملک از موقعیت آن به نحو خوبی اطلاع پیدا کنید. اگر می‌خواهید همچین ملکی را تهیه کنید باید نسبت به دشواری های آن هم اطلاع داشته باشید زیرا احتمالا بخواهید در آینده به هر نحوی شده جهت گرفتن سند برای ملک قولنامه ای اقدام نمایید.

و هم باید در مورد هزینه گرفتن سند برای خانه قولنامه ‌ای هم اطلاعاتی را به دست بیاورید زیرا این هزینه با هزینه گرفتن سند خانه معمولی فرق دارد و امکان دارد هزینه آن بسیار زیاد تر باشد. پس اول باید موقعیت یک ملک را از شهرداری استعلام نمایید.

نکات مهم در رابطه با گرفتن سند برای زمین قولنامه ای و املاک بدون سند

مراحل جهت ثبت نام و اخذ سند برای املاک قولنامه ای و بدون سند

1. تهیه مدارک : مدارک مورد نیاز عبارتند از
   • در املاک قولنامه ای : کپی از سند مالکیت ملک (سند اولیه) قولنامه یا قولنامه هایی که متقاصی را به مالک اولیه ارتباط میدهد
   • در املاک دارای سند مشاعی : سند مشاعی متقاضی در صورتی که سند مالکیت به نام شخص متقاضی نباشد ارائه وکالتنامه های مربوطه
2. تهیه نقشه ملک با مختصات (UTM) و فایل مربوطه به آن :
   • پس از اطمینان از وجود شرایط و مدارک فوق الذکر متقاضی باید با مراجعه به یکی از مهندسین نقشه کش نظام مهندسی یا کارشناسان رسمی نقشه کشی دادگستری یا ثبت و از طریق بازدید ملک نسبت به تهیه نقشه با مختصات UTM اقدم کنند.
   • پس از تهیه این نقشه فایلی را که از سوی سازمان ثبت معرفی و ارائه شده با نام Parcelmal.xls با توجه به مندرجات و اطلاعات نقشه UTM باید از سوی مهندس نقشه کش تهیه و در اختیار متقاضی قرار گیرد . ( البته الزام ارسال این فایل منتفی گردید )
3. فراهم کردن مدارک زیر و گرفتن اسکن :
   • اصل شناسنامه و کارت ملی متقاضی
   • کپی از سند مالکیت اولیه ملک (در اسناد قولنامه ای)
   • اصل و کپی تمامی قولنامه های استنادی تا با مالکی که سند به نام او صادر شده است برسد (در اسناد قولنامه ای)
   • اصل سند مالکیت در اسناد مشاعی به نام متقاضی و کپی صفحات اول ، دوم ، سوم ، صفحه حدود ملک ، توضیحات و صفحات انتقالات
   • نقشه ملک با مختصات UTM که توسط متقاضی تهیه شده
   • فرم تکمیل شده گواهی تعیین مختصات ملکی در فایل excel مربوطه ( الزام ارسال این فایل لغو شد )
   • فیش بانکی بابت هزینه تقاضا به مبلغ پانصد هزار ریال به حساب بانکی سیبا به شماره ۲۱۷۱۳۲۸۰۱۷۰۰۹ بانک ملی ( نیاز به اسکن ندارد)
   • مدارک باید با پسوند JPG یا PNG با حداکثر حجم 150 کیلوبایت
4. تکمیل فرم درخواست پذیرش (فرم اولیه) و دریافت شماره ورود به سامانه
   • پس از انجام مراحل فوق و تهیه مدارک و عکس آنها با در دست داشتن مدارک با مراجعه به یکی ار کافینتها یا دفاتر اسناد رسمی بخواهید فرم درخواست پذیرش را (در این سایت www.sabtemelk.ir) تکمیل و شماره ورود به سامانه را دریافت نمائید.
5. ورود به قسمت تکمیل درخواست (صفحه اول سامانه)
   • با استفاده از شماره ای که در مرحله قبل دریافت نموده اید و کد ملی متقاضی
   • در این مرحله شخصا یا به توسط دفاتر اسناد رسمی یا کافی نتها با شماره ای که در مرحله قبل دریافت نموده اید و کد ملی متقاضی وارد شده و درخواست خود را تکمیل می کنید.
6. ارسال مدارک به واحد ثبتی
   • پس از تکمیل درخواست پرینتی از آن تهیه و با مدارکی که در مرحله سوم ذکر شده به واحد ثبتی از طریق پست سفارشی ارسال و کد رهگیری ۲۰ رقمی از دفتر پستی دریافت می نمایید.
7. ورود مجدد به سامانه
   • با استفاده از شماره ورود و کد ملی و وارد کردن شماره رهگیری 20 رقمی دریافتی از دفتر پستی
8. مرحله نهایی
   • به پایان بردن ثبت تقاضا و دریافت شماره پرونده

بعضا افراد برای کارهای ثبتی و اداری از وکیل ثبتی کمک می گیرند .

مراحل پس از ارسال مدارک برای دریافت سند رسمی

پس از آنکه بسته پستی به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه تحویل داده شد، مدارک توسط دبیرخانه قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی بررسی می‌شود. در صورت کامل بودن مدارک، برای متقاضی پرونده تشکیل خواهد شد و پیامکی مبنی بر تشکیل پرونده به شماره همراه ثبت‌شده ارسال می‌گردد. در مرحله بعد، نوبت‌دهی برای مراجعه حضوری انجام می‌شود. اداره ثبت از طریق پیامک، تاریخ و ساعت مراجعه حضوری را به اطلاع متقاضی خواهد رساند. در این مرحله، متقاضی باید با در دست داشتن اصل مدارک در زمان تعیین‌شده به اداره ثبت مراجعه نماید تا فرآیند صدور سند رسمی ادامه یابد.

تبدیل قولنامه به سند تک‌برگ رسمی

برای تبدیل قولنامه به سند تک‌برگ رسمی، می‌توانید از ظرفیت قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی استفاده کنید. این قانون که از آذرماه سال ۱۳۹۰ لازم‌الاجرا شده است، مستند قانونی معتبری برای تبدیل اسناد عادی (قولنامه) به اسناد رسمی (سند شش‌دانگ) از طریق ثبت‌نام در سامانه ثبت ملک به شمار می‌رود. اخذ سند رسمی برای املاک فاقد سند، امروزه از اهمیت بالایی برخوردار است؛ چراکه دریافت سند تک‌برگ ضمن افزایش ارزش ملک، مستندات مالکیت را رسمی و قانونی می‌کند. بسیاری از اختلافات ملکی که در مراجع قضایی مطرح می‌شوند، ناشی از معاملات املاک قولنامه‌ای و عدم وجود سند رسمی معتبر هستند. شایان توجه است که طبق قانون، تنها شخصی به عنوان مالک رسمی شناخته می‌شود که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد. به همین دلیل، اقدام به دریافت سند رسمی از طریق فرآیند تعیین تکلیف املاک فاقد سند، ضرورتی انکارناپذیر برای مالکان املاک قولنامه‌ای محسوب می‌شود.

قولنامه و ضرورت تبدیل آن به سند رسمی

قولنامه‌ها در واقع در زمره اسناد غیررسمی قرار می‌گیرند و صرفاً یک قرارداد دوطرفه میان خریدار و فروشنده محسوب می‌شوند. با توجه به گسترش معاملات املاک قولنامه‌ای — از جمله زمین، ساختمان، باغ، ویلا و آپارتمان — قانون‌گذار برای ساماندهی این وضعیت و رسمی کردن معاملات املاک، قوانین ثبتی مشخصی تصویب کرده است که امکان صدور سند رسمی برای املاک فاقد سند را فراهم می‌کند. در صورتی که مالکیت ملکی در تهران را بر مبنای یک سند غیررسمی (قولنامه) در اختیار دارید، می‌توانید با استناد به قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، برای دریافت سند تک‌برگ اقدام نمایید. کارشناسان گروه حدنگار، با ارائه خدمات تخصصی از جمله تهیه نقشه یو‌تی‌ام (UTM)، تکمیل فرم‌های مختصاتی، ثبت‌نام در سامانه ثبت ملک و پیگیری مراحل ثبت تا اخذ شماره پرونده، در این فرآیند همراه شما خواهند بود.

الزام ثبت‌نام املاک قولنامه‌ای در سامانه ثبت ملک

با تصویب قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، از تیرماه ۱۴۰۳ انجام معاملات املاک از طریق مبایعه‌نامه‌های غیررسمی ممنوع شده است. بر این اساس، کلیه املاکی که فاقد سند رسمی هستند، موظف به ثبت‌نام در سامانه املاک فاقد سند و پیگیری دریافت سند مالکیت می‌باشند.فرآیند ثبت‌نام در سامانه ثبت ملک به صورت اینترنتی انجام می‌شود و در ادامه این مقاله، مراحل ثبت‌نام به صورت کامل توضیح داده شده است.با توجه به تماس‌های مکرر مالکان املاک فاقد سند و ابراز نگرانی از پیچیدگی مراحل اداری، یادآور می‌شویم که ثبت‌نام در این سامانه به صورت آنلاین بوده و انجام آن با راهنمایی صحیح، به‌سادگی امکان‌پذیر است.

هدف از ثبت‌نام املاک قولنامه‌ای در سامانه درخواست سند

هدف اصلی از ثبت‌نام املاک قولنامه‌ای در سامانه ثبت ملک، تبدیل قولنامه به سند تک‌برگ رسمی است. متقاضیان می‌توانند با مراجعه به سامانه ثبت ملک به نشانی https://sabtemelk.ssaa.ir، مراحل ثبت‌نام را به‌سادگی طی کنند و ازپیچیدگی‌های اداری سنتی جلوگیری نمایند. این سامانه، به عنوان یک مرجع معتبر، نقش مؤثری در پیشگیری از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی مرتبط با املاک ایفا می‌کند.ثبت‌نام املاک قولنامه‌ای در سامانه نه تنها به حفظ حقوق مالکیت کمک می‌کند، بلکه موجب افزایش شفافیت و اعتماد در بازار معاملات ملکی نیز خواهد شد. تمامی مراحل ثبت‌نام و اطلاع‌رسانی‌های مربوطه در این سامانه قابل مشاهده است و متقاضیان می‌توانند با وارد کردن شماره پرونده و کد ملی خود، وضعیت پرونده و پیام‌های ارسالی را پیگیری نمایند.

شرایط و خدمات ثبت‌نام املاک قولنامه‌ای

متقاضیان باید توجه داشته باشند که برای پذیرش درخواست ثبت‌نام، رعایت برخی شرایط و معیارهای مشخص‌شده الزامی است. دقت در تکمیل مدارک و مستندات موردنیاز می‌تواند روند بررسی و پذیرش درخواست را تسهیل کند. پس از ثبت درخواست و انجام بررسی‌های لازم توسط کارشناسان مربوطه، در صورت تأیید مدارک و مستندات، سند تک‌برگی رسمی برای ملک قولنامه‌ای صادر خواهد شد. این فرآیند نه تنها مالکیت قانونی ملک را تثبیت می‌کند، بلکه از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی احتمالی در آینده جلوگیری خواهد کرد.

جهت تهیه مستندات، نقشه‌های یو‌تی‌ام و سایر مدارک موردنیاز برای ثبت‌نام املاک قولنامه‌ای، می‌توانید روی همکاری گروه کارشناسی حدنگار حساب کنید. کارشناسان رسمی این مجموعه آماده ارائه کلیه خدمات مربوط به اخذ سند املاک قولنامه‌ای، از صفر تا صد، برای مالکین محترم در استان تهران هستند. لازم به ذکر است که کلیه خدمات نقشه‌برداری و تهیه نقشه‌های ثبتی برای املاک فاقد سند، توسط کارشناسان رسمی دادگستری انجام می‌شود.

علاوه بر این، کپی مدارک ملک و مالک نیز باید ارائه شود تا هویت مالک و همچنین ویژگی‌های قانونی ملک به‌طور کامل احراز گردد. روند ثبت نام در این سامانه به گونه‌ای طراحی شده است که به دلیل سادگی و کاربرپسندی، هر فردی می‌تواند به راحتی از آن بهره‌برداری کند. لازم به ذکر است که تمامی مدارک باید به‌صورت دیجیتالی بارگذاری شوند تا روند بررسی و صدور سند به‌طور سریع‌تر و مؤثرتری صورت گیرد. این اقدامات نه تنها به تسهیل فرآیند ثبت نام کمک می‌کند، بلکه از بروز مشکلات احتمالی در آینده نیز جلوگیری می‌نماید. لذا، رعایت دقیق این مراحل و تهیه مدارک مورد نیاز، به‌ویژه برای افرادی که قصد دارند ملک خود را قانونی و رسمی ثبت کنند، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.

نکات مهم در رابطه با گرفتن سند برای زمین قولنامه ای و املاک بدون سند

1. قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای ثبتی فاقد سند شامل زمینها و چهار دیواریها ( غیراز کشاورزی و باغات ) نمی شود و فقط ساختمانهای احداثی را شامل میشود.
2. ساختمانها و زمینهای کشاورزی و باغات باید دارای سابقه ثبت باشند یعنی برای آنها پلاک ثبتی تعیین شده باشد .
3. فقط برای املاکی می توان درخواست سند داد که دسترسی به مالک یا حد اقل یکی وراث او ( به جهت فوت یا مفقود الاثر بودن) مقدور نباشد . ( فوت یا غیبت در حین رسیدگی به تقاضا و با استعلام از ثبت احوال قابل تشخیص است و در صورت اثبات خلاف آن تقاضا از سوی هیات رد میشود )
4. این قانون مهلت و مدت انقضا ندارد لذا هر وقت ساختمانی ساخته شد که حائز شرایط اخذ سند بود می توان برای آن درخواست سند نمود .