خیار شرط چیست و چه تفاوتی با شرط خیار دارد؟

 عقد خیاری و تعیین خیار شرط

ماده 188 قانون مدنی عقد خیاری را عقدی می داند که برای طرفین یا یکی از آنها یا برای ثالثی اختیار فسخ را به وجود می آورد؛بگذارید یک مثال راجع به عقد خیاری بزنیم:بر فرض شما با شخصی عقد بیعی را منعقد می کنید و در آن شما فروشنده و خریدار در مقابل یکدیگر تعهداتی دارید فروشنده ملزم به تحویل مبیعه که خانه یا زمین است در موعدی که با یکدیگر تراضی کرده اید به شما و خریدار هم در مهلت قانونی تعیین شده در قرارداد، بایستی ثمن معامله را به شما بپردازد؛اگر هر یک از شما خلف وعده کردید و به طرف متقابل خود خسارت و زیان وارد گردید در اینجا اختیار فسخ معامله که در یکی از بندهای قرارداد به آن اشاره شده است را دارید؛ همچنین فسخ کننده عقد حسب تراضی طرفین ممکن است شخص ثالثی که مورد تراضی طرفین است باشد.

خیار شرط و شرط خیار 

اینجا ممکن است بپرسید مگر این دو واژه یکی نیست و دیگر تفاوتی بین آنها وجود ندارد اما باید بگوییم که هرچند که دو اصطلاح شبیه به هم هستند اما هر یک آثار حقوقی جداگانه دارد:

خیار شرط را در پاراگراف بالا تعریف کردیم و آن را مورد بررسی قرار دادیم اما شرط خیار چیست؟

ماده 399 بیان می دارد که در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.

قانون گذار این حکم را راجع به یک عقد لازم بیع مورد بررسی قرارداده است و شرط خیار را تعریف کرده است:

دقت کنید این ماده بیان می دارد که ما اگر می خواهیم در عقد لازم شرط خیار بگذاریم بایستی به تعیین زمان خیار اشاره کنیم و عدم تعیین زمان فسخ موجب باطل شدن شرط خیار است. پس زمانی شرط خیار صحیح است که ابتدا و انتهای مدت آن تعیین شده باشد در غیر این صورت شرط تعیین شده  فاقد اعتبار است و جزو شروط باطل کننده عقد است. ماده 401 قانون مدنی بیان می دارد اگر برای خیار شرط، مدت معین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است.

آیا تعیین مدت دائمی که ابتدا و انتها نداشته باشد قابل شرط است؟

در اینجا همان گونه که گفتیم عدم تعیین ابتدا و انتهای شرط چون خلاف مقتضی ذات عقد بوده هم شرط و هم عقد را باطل می کند، البته قانون گذار با عدم تعیین تاریخ شروع شرط، مشکلی ندارد و آغاز آن را از تاریخ تحقق عقد می داند؛اما قید زمان منقضی شدن عقد بسیار مهم است تا به صحت عقد خدشه وارد نشود اما در پاسخ به سوال مطروحه باید بگوییم اگر ما در ضمن معامله شرط خیار دائمی بگذاریم به علت نامعین بودن تاریخ هم شرط و هم عقد بیع ما باطل است.

اگر وجود مانعی (قوه قاهره) موجب گردد که ما در تاریخ تعیین شرط نتوانیم از حق فسخ خود استفاده کنیم تکلیف چیست؟

در اینجا شما حق خیار خود را تا برطرف شدن وجود مانع از دست نخواهید داد و بعد از رفع مانع باید به فوریت، حق خیار خود را اعمال نمایید.

آیا در همه عقود لازم ما مخیر هستیم که شرط خیار بگذاریم؟

اصل بر آن است که امکان تعیین شرط خیار در همه عقود لازم مجاز است به جز سه عقد نکاح، وقف، ضمان که از شروط باطله عقد است یعنی نه تنها شرط باطل است بلکه به صحت عقد هم لطمه می زند.مثلا شما به عنوان زوجه در عقد نکاح نمی توانید شرط کنید که ظرف دو ماه از زندگی مشترک تان عقد منعقد شده فی مابین خود را با حق خیار شرط فسخ کنید.با توجه به اینکه این موضوع باعث ضرر و زیان های بسیاری و یا برعکس منفعت برای شما خواهد بود حتما قبل از هر قرارداد از یک وکیل قرارداد متخصص استفاده کنید.

تفاوت خیار شرط و شرط خیار

1.خیار شرط، شرط نیست یعنی قانون گذار در راستای حمایت و متعهد کردن متعاملین در مقابل یکدیگر اختیار فسخ قرارداد را برای طرفین یا یکی از آنها به وجود آورده است؛ در واقع خیار شرط حکم قانون است نه تراضی طرفین عقد.به بیان دیگر در خیار شرط بدون وجود شرطی قانون گذار اختیار فسخ را به طرفین عقد می دهد اما در رابطه با شرط خیار، طرفین عقد به وجود آورنده این خیار هستند و با قرار دادن شرطی در ضمن عقد اختیار فسخ معامله را برای خود به وجود می آورند.

2.تعیین زمان ایجاد خیار شرط را از پیش نمی توان تعیین نمود اما در رابطه با شرط خیار اگر ما مدت زمان آغاز شرط را تعیین نکنیم شرط ما باطل است.

خیار شرط یا شرط خیار در عقود جایز 

خیار شرط عقد است نه ایقاع. یعنی ما زمانی صحبت از خیار شرط و شرط خیار می کنیم که عقد ما یک عقد لازم باشد نه یک عقد جایز؛

علت این امر آن است که در عقد جایز ما محدودیتی در فسخ عقد نداریم و نیازی نیست شرط خیار داشته باشیم تا بتوانیم عقد را یک طرفه فسخ کنیم، اما در عقد لازم طبق اصل لزوم قراردادها عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.به قسمت پایانی ماده دقت کنید که گفته شده عقد لازم را بدون وجود و علت قانونی نمی توانیم فسخ کنیم اینجا خیار شرط مصداق پیدا می کند و قانون گذار در راستای متعهد کردن متعاملین به مفاد قرارداد در صورت تخلف هر یک از آنها اختیار فسخ قرارداد را به هر یک از آنها داده است.

در کلام کلی بگوییم که خیار در عقود جایز جریان ندارد.

آیا امکان اسقاط خیار شرط وجود دارد؟

به موجب ماده 448 قانون مدنی سقوط تمام یا بعضی از خیارات را می توان در ضمن عقد شرط نمود جز بعضی از استثنائات که حتی با گذاشتن شرط اسقاط خیار در ضمن عقد، آن حق فسخ از بین نرفته و برقرار است مثل خیار غبن، خیار تدلیس، خیار عیب، خیار تخلف وصف.

راجع به خیار شرط وضعیت چگونه است؟

در رابطه با خیار شرط و شرط خیار بگذارید تفکیک کنیم:

خیار شرط منشا قانونی دارد و شرط خیار منشا قراردادی

شرط سقوط خیار شرط همانند سایر خیارات دیگر در ضمن عقد حق فسخ را از صاحب آن سلب می کند اما در رابطه با شرط خیار که الزام قراردادی بوده آیا این اسقاط موجب از بین رفتن حق خیار می شود؟

در رابطه با حق فسخ ناشی از شرط نص صریحی وجود ندارد اما قاعدتا شرط خیار قابل اسقاط نبوده و در صورت عدول، متعاملین حق فسخ را دارند.

آیا خیار شرط به ارث می رسد؟

ماده 445 قانون مدنی بیان می دارد که هر یک از خیارات بعد از فوت منتقل به وراث می شود اما راجع به خیار شرط ماده 446 در دو حالت این خیار را قابل انتقال نمی داند:

• در فرضی که خیار شرط به قید مباشرت و اختصاص به شخص مشروط له قرار داده شود در این صورت منتقل به وراث نخواهد شد.
• هرگاه شرط خیار برای شخصی غیر متعاملین شده باشد منتقل به ورثه نخواهد شد.

گفتیم خیار شرط ممکن است حق خیار را برای هر یک از طرفین عقد یا یکی از آنها به وجود آورد یا به شخص ثالثی غیر از طرفین، حق فسخ را بدهد.لازم به ذکر است حتما برای درک بهتر از یک وکیل پایه یک دادگستری هم می توانید کمک بگیرید.اصل بر این است که اگر یکی از طرفین عقد فوت کرده و از حق فسخ خود استفاده نکرده باشد در شرایطی که هنوز امکان اعمال خیار باشد، ورثه آنها می توانند از این حق استفاده کنند اما اگر شرط شود که فقط خود متعاملین، دیگر این حق هرگز قابل انتقال به وراث نخواهد بود.

در رابطه با مورد دوم

اگر حق خیار به اراده طرفین عقد به شخص ثالثی انتقال یافت و به او حق فسخ را داد این حق دیگر مختص به شخص ثالث بوده و قابل به ارث رسیدن به وراث وی نخواهد بود.

نقش خیار شرط در جلوگیری از سوءاستفاده قراردادی

یکی از مهم‌ترین کارکردهای خیار شرط، جلوگیری از سوءاستفاده طرفین در معاملات است. در بسیاری از قراردادها، یکی از طرفین ممکن است اطلاعات بیشتری نسبت به طرف مقابل داشته باشد یا قدرت اقتصادی بالاتری داشته باشد. در چنین شرایطی، خیار شرط به‌عنوان یک ابزار حمایتی عمل می‌کند و به طرف ضعیف‌تر این امکان را می‌دهد که در صورت کشف ضرر، تخلف یا عدم انجام تعهد، قرارداد را فسخ کند.به همین دلیل، بسیاری از وکلای قرارداد توصیه می‌کنند در معاملات مهم مانند خرید ملک، خودرو، سهام یا قراردادهای مشارکت، خیار شرط با مدت مشخص درج شود تا در صورت بروز مشکل، امکان فسخ قانونی وجود داشته باشد.

اهمیت تعیین مدت خیار شرط در قراردادهای ملکی

در قراردادهای ملکی، تعیین مدت خیار شرط اهمیت دوچندان دارد. زیرا ارزش مالی این معاملات بالاست و کوچک‌ترین اشتباه می‌تواند خسارت‌های سنگینی ایجاد کند.اگر مدت خیار شرط تعیین نشود، طبق ماده ۴۰۱ قانون مدنی، هم شرط و هم عقد باطل می‌شود.این موضوع در معاملات ملکی بسیار حساس است، زیرا بطلان عقد می‌تواند باعث از بین رفتن مالکیت، بازگشت ثمن، و حتی ایجاد دعاوی کیفری مانند کلاهبرداری شود.به همین دلیل، وکلای متخصص همیشه توصیه می‌کنند مدت خیار شرط دقیق، روشن و غیرقابل تفسیر باشد.

تفاوت خیار شرط با سایر خیارات قانونی

خیار شرط یکی از خیارات قانونی است، اما با سایر خیارات تفاوت‌های مهمی دارد. برای مثال:

• خیار غبن زمانی ایجاد می‌شود که یکی از طرفین مغبون شده باشد.

• خیار عیب زمانی است که مبیع معیوب باشد.

• خیار تدلیس زمانی است که یکی از طرفین فریب خورده باشد.

اما خیار شرط برخلاف این خیارات، ناشی از اراده طرفین است و حتی اگر هیچ‌گونه ضرری رخ نداده باشد، صاحب خیار می‌تواند قرارداد را فسخ کند.این ویژگی باعث می‌شود خیار شرط یکی از قدرتمندترین ابزارهای فسخ در حقوق قراردادها باشد.

نقش خیار شرط در ایجاد تعادل قراردادی

خیار شرط یکی از مهم‌ترین ابزارهای حقوقی برای ایجاد تعادل میان طرفین قرارداد است. در بسیاری از معاملات، یکی از طرفین ممکن است در موقعیت ضعیف‌تری قرار داشته باشد یا اطلاعات کمتری نسبت به موضوع معامله داشته باشد. در چنین شرایطی، خیار شرط به او این امکان را می‌دهد که در صورت مشاهده تخلف، ضرر یا عدم اجرای تعهدات، قرارداد را فسخ کند. این حق فسخ قراردادی باعث می‌شود طرفین با دقت بیشتری به تعهدات خود پایبند باشند و از سوءاستفاده احتمالی جلوگیری شود. به همین دلیل، خیار شرط در قراردادهای مهم مانند خرید ملک، قراردادهای مشارکت و معاملات تجاری نقش بسیار مهمی در حفظ امنیت حقوقی طرفین دارد.

اهمیت تعیین مدت خیار شرط در قراردادهای مالی و ملکی

در قراردادهای مالی و به‌ویژه معاملات ملکی، تعیین مدت خیار شرط اهمیت ویژه‌ای دارد. اگر مدت خیار شرط مشخص نشود، مطابق ماده ۴۰۱ قانون مدنی، هم شرط و هم عقد باطل خواهد شد. این بطلان می‌تواند آثار سنگینی مانند بازگشت ثمن، از بین رفتن مالکیت و حتی ایجاد اختلافات کیفری به دنبال داشته باشد. به همین دلیل، وکلای متخصص همیشه توصیه می‌کنند مدت خیار شرط به‌صورت دقیق، روشن و غیرقابل تفسیر در قرارداد درج شود. تعیین مدت مشخص، علاوه بر جلوگیری از بطلان عقد، باعث می‌شود طرفین بدانند تا چه زمانی امکان اعمال حق فسخ وجود دارد و پس از آن قرارداد لازم‌الاجرا خواهد بود.

تفاوت خیار شرط با سایر خیارات قانونی

خیار شرط از جهات مختلف با سایر خیارات قانونی تفاوت دارد. خیاراتی مانند غبن، عیب یا تدلیس تنها در شرایط خاص و با تحقق یک وضعیت مشخص ایجاد می‌شوند، اما خیار شرط حتی بدون وقوع ضرر یا تخلف نیز قابل اعمال است، زیرا منشأ آن توافق طرفین است. این ویژگی باعث می‌شود خیار شرط یکی از قدرتمندترین ابزارهای فسخ در حقوق قراردادها باشد. در واقع، طرفین با درج این شرط در قرارداد، به خود یا شخص ثالث این اختیار را می‌دهند که بدون نیاز به اثبات ضرر یا تخلف، قرارداد را فسخ کنند. همین تفاوت ماهوی، خیار شرط را از سایر خیارات متمایز می‌کند.

آثار اعمال خیار شرط بر وضعیت قرارداد

اعمال خیار شرط آثار حقوقی مشخصی دارد و موجب انحلال قرارداد از زمان فسخ می‌شود. پس از اعمال فسخ، طرفین باید به وضعیت پیش از عقد بازگردند؛ یعنی خریدار ثمن را پس بگیرد و فروشنده نیز مبیع را مسترد کند. با فسخ قرارداد، تعهدات طرفین نیز از بین می‌رود و هیچ‌یک نمی‌توانند به اجرای تعهدات پس از فسخ استناد کنند. البته اگر در قرارداد شرط شده باشد که فسخ‌کننده باید خسارتی بپردازد، این شرط لازم‌الاجرا خواهد بود. نکته مهم این است که اعمال خیار شرط باید در مدت مقرر انجام شود و تأخیر در اعمال آن موجب سقوط حق فسخ خواهد شد.

کاربرد خیار شرط در قراردادهای مشارکت و پیمانکاری

در قراردادهای مشارکت در ساخت، پیمانکاری و قراردادهای تجاری، خیار شرط نقش مهمی در مدیریت ریسک دارد. برای مثال، کارفرما می‌تواند شرط کند که اگر پیمانکار در مدت مشخصی پیشرفت لازم را نداشت، حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. یا سرمایه‌گذار می‌تواند شرط کند که اگر طرف مقابل تعهدات مالی خود را انجام نداد، قرارداد قابل فسخ باشد. این نوع شروط باعث می‌شود قراردادها انعطاف‌پذیرتر شوند و طرفین بتوانند در صورت بروز مشکل، بدون نیاز به طرح دعوا یا اثبات ضرر، قرارداد را خاتمه دهند. به همین دلیل، خیار شرط یکی از ابزارهای مهم در قراردادهای تجاری و پروژه‌های بزرگ محسوب می‌شود.

آثار عدم استفاده از خیار شرط در مدت مقرر

اگر صاحب خیار شرط در مدت تعیین‌شده از حق فسخ استفاده نکند، این حق به‌طور خودکار ساقط می‌شود و قرارداد لازم‌الاجرا باقی می‌ماند. سقوط خیار شرط به این معناست که پس از پایان مدت، هیچ‌یک از طرفین نمی‌توانند به استناد این شرط قرارداد را فسخ کنند و حتی دادگاه نیز نمی‌تواند این حق را احیا کند. بنابراین، اعمال خیار شرط باید به‌موقع، صریح و بدون تأخیر انجام شود. بسیاری از اختلافات قراردادی به دلیل عدم آگاهی طرفین از مهلت خیار شرط ایجاد می‌شود و همین موضوع اهمیت دقت در تعیین و اعمال این حق را نشان می‌دهد.

نتیجه گیری

خیار شرط یا شرط خیار حقی است که در راستای حمایت از حقوق متعاملین و متعهد کردن طرفین عقد به تعهدات خویش، به موجب حکم قانون و یا قرارداد الزام آور برای آنها به وجود می آید و به هر یک از آنها یا شخص ثالث این اختیار را می دهد که بتوانند در شرایطی که حق قانونی آنها به موجب خلف وعده طرف مقابل تضییع گردیده، با این حق که به آن خیار شرط گفته می شود به قرارداد فی مابین خویش خاتمه بدهند.

تیم حقوقی گروه وکلای عدل ایرانیان با همکاری وکلای متخصص و مشاورین حقوقی زبده توانسته گام بلندی را در ارائه خدمات حقوقی در زمینه های مختلف حقوقی، کیفری و ملکی و غیره بردارد شما نیز برای برخورداری از این خدمات حقوقی می توانید از طریق شماره تماس 02147783 با تیم حقوقی ما در ارتباط باشید. 

آیا خیار شرط همان شرط خیار است؟

خیار شرط و شرط خیار از نظر ظاهری شبیه به هم هستند، اما از نظر ماهوی تفاوت مهمی دارند. خیار شرط یک حق قانونی است که قانون‌گذار برای حمایت از طرفین قرارداد پیش‌بینی کرده و بدون نیاز به توافق طرفین نیز ممکن است وجود داشته باشد. اما شرط خیار حقی است که طرفین با توافق خود در ضمن عقد ایجاد می‌کنند و منشأ آن اراده متعاملین است. به همین دلیل، خیار شرط ماهیت قانونی دارد، در حالی که شرط خیار ماهیت قراردادی دارد و تنها در صورتی معتبر است که مدت آن به‌طور دقیق تعیین شده باشد.

آیا می‌توان مدت خیار شرط را دائمی تعیین کرد؟

تعیین مدت دائمی برای خیار شرط از نظر قانون معتبر نیست، زیرا مدت باید آغاز و پایان مشخص داشته باشد. شرطی که مدت آن نامحدود یا دائمی باشد، به دلیل نامعین بودن زمان انقضا، باطل است و بطلان آن به عقد نیز سرایت می‌کند. قانون‌گذار تنها عدم تعیین زمان آغاز را قابل قبول دانسته و شروع خیار را از زمان انعقاد عقد فرض می‌کند، اما پایان مدت باید حتماً مشخص باشد.

آیا خیار شرط در همه عقود لازم قابل درج است؟

اصل بر این است که خیار شرط در تمام عقود لازم قابل درج است، مگر در مواردی که قانون‌گذار به‌طور صریح آن را ممنوع کرده باشد. سه عقد نکاح، وقف و ضمان از جمله عقودی هستند که درج شرط خیار در آن‌ها باطل است و حتی می‌تواند موجب بطلان عقد شود. در سایر عقود لازم، درج خیار شرط مجاز است و طرفین می‌توانند با توافق، حق فسخ را برای خود یا شخص ثالث ایجاد کنند.

آیا خیار شرط قابل اسقاط است؟

مطابق ماده ۴۴۸ قانون مدنی، اسقاط خیارات در ضمن عقد امکان‌پذیر است، مگر در موارد استثنایی مانند خیار غبن، تدلیس، عیب و تخلف وصف که حتی با شرط اسقاط نیز از بین نمی‌روند. درباره خیار شرط نیز اگرچه منشأ آن قانونی است، اما طرفین می‌توانند در ضمن عقد آن را ساقط کنند. با این حال، در مورد شرط خیار که منشأ قراردادی دارد، اسقاط آن همیشه موجب از بین رفتن حق فسخ نمی‌شود و در برخی موارد، حتی با وجود اسقاط، حق فسخ باقی می‌ماند.

آیا خیار شرط به ورثه منتقل می‌شود؟

اصل بر این است که خیار شرط مانند سایر خیارات به ورثه منتقل می‌شود، مگر اینکه در قرارداد شرط شده باشد که خیار فقط برای شخص مشروط‌له است و قائم‌به‌ذات او محسوب می‌شود. همچنین اگر خیار شرط برای شخص ثالثی تعیین شده باشد، این حق قابل انتقال به ورثه او نیست. بنابراین، انتقال خیار شرط به وراث بستگی به نحوه تنظیم شرط و اراده طرفین دارد.

اگر مانعی مانند قوه قاهره مانع اعمال خیار شرط شود، تکلیف چیست؟

در صورتی که وجود مانعی خارج از اراده طرفین مانند قوه قاهره مانع اعمال خیار شرط در مدت مقرر شود، صاحب خیار حق خود را از دست نمی‌دهد. پس از رفع مانع، او باید فوراً و بدون تأخیر حق فسخ خود را اعمال کند. قانون‌گذار در این مورد انعطاف نشان داده تا حق صاحب خیار به دلیل شرایط غیرقابل پیش‌بینی از بین نرود.

آیا خیار شرط در عقود جایز کاربرد دارد؟

خیار شرط در عقود جایز کاربردی ندارد، زیرا عقود جایز ذاتاً قابل فسخ هستند و هر یک از طرفین می‌توانند هر زمان که بخواهند عقد را برهم بزنند. خیار شرط زمانی معنا پیدا می‌کند که عقد لازم باشد و طرفین بدون وجود دلیل قانونی نتوانند آن را فسخ کنند. بنابراین، خیار شرط تنها در عقود لازم قابل اعمال است.